房地产公司法律顾问业务

一、项目前期阶段

（1）  律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于：

    参与和项目土地方及相关合作各方的项目合作谈判，并负责起草合作开发协议书、合作开发合同、备望录和相关法律文件；

参与项目运作方式和运作方略的法律策划，为项目合作的法律风险提供法律建议；

    参与项目土地使用权取得的全过程始终，包括但不限于征地方案确定—征地过程中集体土地拆迁补偿方案、拆迁补偿协议的法律审查—选择拆迁公司—审查拆迁公司中的资质—拆迁委托协议的起草和签订—国有土地危改项目拆迁补偿协议起草和签订—土地使用权出让合同的签订—土地使用权转让合同的签订等有关项目土地使用权取得或变动的全过程；

    项目前期法律手续的办理，其中包括但对不限于项目公司综合性开发公司成立手续办理；

    取得项目的特别程序：参与土地使用权的招标、拍卖、挂牌交易过程，协助开发公司取得项目开发权。

    属于项目转让的，按照并购的程序，完成项目转让的尽职调查、确定收购模式与程序、完成相关项目（资产）转让协议、、股权转让协议或收购协议等类似文本的起草工作、见证相关协议的制作；

    项目立项、审批、建设开工许可报批等政府部门申批事项的报批、报建等有关法律文件的草拟和法律审查等。

（2）  本阶段容易出现的法律问题：

    合作开发协议的商谈过程和协议的签订过程中，由于缺乏法律把握，在合作的方式上，出现违反法律规定或其它事项，导致合作开发协议

    协议对于合作各方来说，由于协议的内容缺乏可操作性，最后导致合作各方权限、职责不清，合作过程中出现相互不配合，最后导致项目开发过程中出现法律问题

    项目拆迁过程中，由于拆迁前期协议的不完善，导致后期留下大量法律纠纷，其中包括与被拆迁人之间、与土地方之间、拆迁公司之间出现不应有的纠纷，并常常因此庭误整体开发的进展；

    开发项目的整体运作方式自始有瑕疵，给项目开发留后患；

    其它不可预见的法律问题

二．项目建设阶段的法律服务

（1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于：

     工程招标招标文书和相关法律文件的起草或审查；

     工程招标投标的法律见证或合法性审查；

     项目建设工程对外承包方式的法律建议。

     包括勘察设计委托合同、建设工程监理委托合同、建设工程施工合同等在内的全部建设工程施工合同的谈判、起草和签订；

     项目货物供应与采购合同的谈判、起草和签订；

     项目采用新技术、新材料的法律可行性论证；

     项目建设施工期间施工合同履行的跟进；

     项目建设施工过程中相关文书，其中包括但不限于各项变更洽商函、文件的法律审查；

     竣工验收阶段的法律参与；

     竣工结算的介入；

     保修阶段及保修结算的法律配合等。

（3）  本阶段常出现的法律问题：

    工程施工合同约定不明或约定违法，导致施工合同无效或引发纠纷；

    招标招标过程违法或标书不明确，导致招标投标事项引发纠纷；

    工程建设施工的全部协议中对于施工方约束不够，导致施工方经常制造借口索赔，并延误工期。在部分使用FIDIC条款项目中，由于对于FIDICT条款不熟悉，更是为开发商设置了大量法律障碍，为施工方提供了索赔的理由；

    没有经过合理论证，盲目采用新材料、新技术，同时新材料新技术的采用没有与销售合同协调一致，导致房屋交付使用后出现隐患并被索赔；

    供货合同把关不严，同时与销售部门协调不一致，导致货物供应发生变更，尤其是装饰与装修材料发生变更的情形，而销售合同没有进行变化，或没有及时告知业主，最后形成索赔；

    建设过程中，由于管理和法律参与不够，变更条款中出现了许多项目开发商预计范围之外的工作量，出现工程结算总价款大大超出开发商预算的现象；

    保修条款约定不明确，导致房屋建成并出卖后的保修工作出现不应有的漏洞；

其他不可预见的法律问题。

三．项目销售阶段的法律服务

（1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于：

    项目销售策略和销售运作模式的法律框架结构分析；

    选择代理销售机构的资质审查和代理协议的起草和审定。

    房屋广告和宣传文件内容的法律审查和认定；

    房屋卖卖认购书的内容起草和审定；

    售楼文件内容的审查和认定；

    对外销售承诺的审定；

    对售楼人员进行了有关法律知识和《商品房买卖合同》文本的培训。

    商品房买卖合同的谈判、签订以及补充协议的审定、预售登记，按揭办理、产权证办理以及买卖合同履行的跟进等

（2）本阶段常出现的法律问题：

    房屋宣传过程中，出现违反法律规定的宣传内容，受到国家广告管理部门的行政处罚；

    预售过程中，由于对广告内容缺乏法律把握与审查，房屋宣传广告的内容保出现了不实的确定性的承诺，在房屋出售后成了客户索赔的重要依据；

    内部认购过程中，由于缺乏对于内部认购条件的必要认识，同时由于对于内部认购协议缺乏必要的审查，导致协议被认定无效或无法达到通过认购锁定客户的目的。

    房屋销售过程中，售楼人员缺乏法律知识，盲目承诺，与客户签订一些法律文书，成为客户索赔的重要依据；

    售楼人员对商品房买卖合同文本和相关法律知识不熟悉，从而无法向客户解释或解答相关法律问题，容易导致合同难以签订或对客户作出盲目承诺，留下后患；

    房屋销售代理协议签订对于项目开发商有不合理限制，或赋予代理商过大的权利，或对于代理商缺乏必要的资质审查，从而从整体上影响房屋销售整个进程；

    商品房买卖合同的签订过程中，购房人员带来了律师，由于开发商没有律师参与，导致谈判过程中处于被动状态。

    其他不可预见的法律问题

四、除上述服务之处，律师可以为房地产公司提供包括但不限于如下法律服务：

1、在房地产开发公司中及房地产相关机构设立、转让、日常经营管理方面提供法律顾问服务；

2、就房地产项目的合法性及需要办理的法律手续提供法律咨询并代理客户完成项目报批绵有关手续；

3、在房地产项目开发的前期阶段，协助客户确定合作计划开发方案，进行项目法律研究并提供相应法律服务；

4、提供有关房屋拆迁补偿、土地评估、确定地价、签署出让合同、出让手续办理等方面的顾问服务；

5、在房地产项目的销售环节，协助开发商办理商品房销售的法律手续，在法律文件准备、销售组织安排、销售专业培训等方面提供顾问服务或签约服务。

6、对于房地产项目的按揭贷款事项，接受银行或开发商的委托，提供项目洽谈、业务协调、现场服务、法律审查、抵押登记等专项法律服务并出具法律意见书；

7、对于房地产项目的租赁事项，提供合同起草，租赁组织，租赁谈判、手续办理、纠纷解决等专项服务；

8、对于房地产项目的物业管理事项，提供协助开发商确定物业管理模式、选定物业管理公司、审查相关法律文件、办理日常管理事项等法律服务；

9、协助银行或客户办理房地产项目抵押融资方面的法律手续或提供法律顾问服务等。